Comment investir dans l'immobilier avec son assurance-vie ?

Cette combinaison offre aux épargnants l’opportunité de diversifier leur patrimoine, d’accéder à des rendements réguliers et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

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Cependant, tous les contrats d’assurance-vie ne proposent pas ces options, et certains inconvénients, comme les frais, méritent une attention particulière. Dans cet article, nous allons explorer les mécanismes, avantages, inconvénients, et les meilleures options disponibles pour investir dans l’immobilier avec une assurance-vie.

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Assurance-vie et immobilier : est-ce possible ?

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Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier via une assurance-vie, mais cela ne signifie pas que vous pouvez acheter un bien immobilier directement. En effet, l’assurance-vie est une enveloppe d’investissement qui permet de placer son épargne sur différents supports financiers. Ces supports peuvent inclure des actifs immobiliers, mais uniquement sous forme de placements dits "pierre-papier", comme les SCPI, les SCI, les OPCI ou les SIIC.

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Toutefois, toutes les assurances-vie ne proposent pas ces supports immobiliers. Chaque contrat d’assurance-vie est conçu par un gestionnaire ou un assureur qui sélectionne les supports disponibles. Ainsi, certains gestionnaires incluent des options immobilières tandis que d’autres se concentrent exclusivement sur des actions, obligations ou fonds classiques. Il est donc crucial de vérifier les options disponibles dans votre contrat avant de faire un choix.

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Lire aussi : Faut-il investir dans une assurance-vie ou dans l'immobilier ?

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Quels sont les supports immobiliers disponibles en assurance-vie ?

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Avant d’aborder l’opportunité d’investir dans l’immobilier avec une assurance-vie, regardons dans le détail à quoi correspondent les supports d’investissement immobilier majoritairement proposés. 

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À noter qu’à l’instar des fonds d’investissement, la qualité des supports immobiliers proposés peut être variable et dépend du choix de l’assureur ou de votre gestionnaire. De même, parmi ces grandes catégories de supports, il existe de nombreuses disparités en termes de stratégie d’investissement. Par exemple, certaines SCPI se focalisent sur de l’immobilier diversifié tandis que d’autres vont se concentrer exclusivement sur un type de bien à une localisation très spécifique. Forcément, la structure de risque et de rendement est complètement différente.

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Lire aussi : Assurance-vie en unités de compte : fonctionnement et avantages

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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Les SCPI sont des fonds d’investissement immobilier collectifs, très prisés par les épargnants souhaitant accéder au marché immobilier sans avoir à gérer directement un portefeuille de biens. Ces structures collectent des fonds auprès des investisseurs pour constituer un portefeuille immobilier locatif diversifié ou spécialisé, composé de bureaux, commerces ou habitations par exemple.

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Avantages :

• Rendements réguliers : Les revenus proviennent principalement des loyers perçus, offrant un rendement attractif.
• Gestion déléguée : Aucune implication dans la gestion locative des biens.
• Diversification : Investissement réparti sur plusieurs biens immobiliers pour minimiser les risques.

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Inconvénients :

• Frais élevés : Les frais d’entrée et de gestion peuvent être significatifs.
• Liquidité limitée : La revente des parts peut prendre du temps, bien que l’assurance-vie améliore cet aspect.

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Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) de rendement

Les SCI, dans le cadre d’une assurance-vie, permettent d’investir dans un portefeuille immobilier de manière collective, souvent orienté vers des biens résidentiels ou professionnels. Contrairement aux SCPI, les SCI ont généralement des frais de gestion plus faibles, rendant ce support attractif pour une épargne progressive.

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Avantages :

• Flexibilité : Possibilité de personnaliser les investissements en fonction des objectifs de rendement ou de sécurité.
• Coûts réduits : Les frais de gestion sont souvent inférieurs à ceux des SCPI.
• Idéal pour le long terme : Une stratégie axée sur la préservation du capital et des rendements modérés.

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Inconvénients :

• Rendements potentiellement inférieurs : En comparaison avec les SCPI.

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Lire aussi : SCI et assurance-vie : la combinaison gagnante ?

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Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier)

Les OPCI combinent des investissements en immobilier direct et en actifs financiers liés à l’immobilier, comme les actions ou les obligations. Ils offrent une solution équilibrée pour ceux qui recherchent diversification et liquidité.

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Avantages :

• Diversification accrue : Répartition entre immobilier physique, valeurs mobilières et liquidités. Cette diversification au sein du support n’est pas forcément utile en assurance-vie puisque vous avez déjà accès à des supports actions et obligataires.  
• Meilleure liquidité : Les OPCI permettent des rachats plus faciles que les SCPI.
• Adaptabilité : Convient aux investisseurs recherchant une exposition équilibrée.

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Inconvénients :

• Complexité de gestion : La diversité des actifs implique des frais supplémentaires.
• Risque de volatilité : Les actions immobilières incluses dans les OPCI peuvent être sensibles aux fluctuations des marchés financiers.

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Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)

Les SIIC sont des sociétés cotées en bourse qui détiennent et gèrent des actifs immobiliers. Elles offrent une alternative liquide pour accéder au marché immobilier tout en bénéficiant de rendements réguliers grâce aux dividendes (leur régime fiscal spécifique leur impose une distribution entre 70 % et 95 % de leur résultat).

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Avantages :

• Liquidité élevée : Les actions des SIIC peuvent être achetées et vendues rapidement sur les marchés financiers.
• Rendements réguliers : Une grande partie des bénéfices est redistribuée aux investisseurs sous forme de dividendes.
• Transparence : En tant que sociétés cotées, les SIIC publient des rapports financiers détaillés.

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Inconvénients :

• Volatilité boursière : Les prix des actions SIIC fluctuent en fonction des marchés financiers, augmentant le risque.
• Frais de transaction : Les achats et ventes d’actions entraînent des frais.

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Pourquoi investir dans l’immobilier avec une assurance-vie ?

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Accroître la diversification et le couple rentabilité risque

L'assurance-vie est traditionnellement investie dans des supports obligataires et actions. Bien que ces classes d’actifs offrent des avantages divers, y ajouter de l'immobilier via des supports comme les SCPI, OPCI ou SCI peut considérablement améliorer la diversification de votre portefeuille.

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L’immobilier indirect est réputé pour :

• Offrir des rendements réguliers, grâce aux revenus locatifs ou dividendes générés.
• Être moins volatil que les actions (exception faite des SIIC, qui fluctuent avec les marchés boursiers).
• Présenter une corrélation faible avec les actions. Cela signifie que lorsque le marché des actions baisse, l’immobilier peut maintenir ou augmenter la valeur de votre portefeuille, et inversement.

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En intégrant cette nouvelle classe d’actifs, vous accédez à une gestion plus équilibrée et un couple rendement/risque optimisé, rendant votre épargne plus résiliente face aux aléas des marchés financiers.

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Améliorer la liquidité de vos placements immobiliers

Investir dans des supports immobiliers via une assurance-vie, comme les SCPI ou les SCI, améliore considérablement la liquidité par rapport à une détention en direct.

Les SCPI et SCI, lorsqu'elles sont détenues hors assurance-vie, présentent des problématiques de liquidité, notamment :

• Délais de revente longs : La cession de parts peut prendre plusieurs semaines, voire mois.
• Risques liés à la demande : La liquidité dépend du nombre d’acheteurs intéressés.

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En revanche, l’assurance-vie offre une solution efficace à ce problème :

• Les gestionnaires d’assurance-vie prennent en charge les rachats des parts, simplifiant ainsi les transactions pour l’épargnant.
• La liquidité de l’ensemble de l’épargne est améliorée, même en cas de revente anticipée.

Ce mécanisme permet d’investir dans l’immobilier tout en conservant une flexibilité pour vos besoins financiers. Il devient alors possible d’investir en SCPI ou en SCI avec un horizon de placement plus court.

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Profiter de la fiscalité de l’assurance-vie

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Les revenus générés par les SCPI, les SCI et certaines formes d’OPCI détenues en direct sont directement imposables dans les tranches marginales d’imposition de l’épargnant, selon la nature des revenus. Ainsi, les revenus locatifs distribués seront imposés comme des revenus fonciers (sans abattement) et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, vos rendements locatifs seront donc imposés au taux total de 47,2 %. Ça commence à piquer !

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Avec l’assurance-vie, c’est complètement différent :

• Les revenus perçus viennent s’ajouter à l’encours de votre assurance-vie et ne sont pas imposables en l’absence de retrait. Ils peuvent donc être réinvestis en franchise d’impôt.
• Pour les retraits avant 8 ans : les gains sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (dont 17,2 % de prélèvements sociaux)
• Pour les retraits après 8 ans : les gains sont imposés au taux préférentiel de 7,5 % + 17,2 % après un abattement de 4 600 euros (9 200 euros pour un couple).

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Le potentiel de rendement net de l’immobilier en assurance-vie est donc beaucoup plus important.

Pour vous le montrer, prenons l’exemple d'un épargnant qui a le choix entre investir 10 000 euros dans une SCPI en direct et une SCPI via son assurance-vie pour un rendement de 5 % brut annuel (que l’on suppose constant pour simplifier l’exemple). Sa tranche marginale d’imposition est de 30 % puisqu’il est célibataire sans enfant et gagne plus de 28 797 euros par an.

Pour cet exemple nous allons supposer qu’il retire chaque année les gains issus de sa SCPI de son assurance-vie (il ne profite donc pas de la franchise d’impôt de l’assurance-vie pour réinvestir les gains et profiter de la puissance des intérêts composés, ce qui n’est pas forcément une bonne stratégie, mais ça aide pour la compréhension de l’exemple). Voici ce que ça donne : 

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Explications :

• SCPI en direct : Les revenus sont soumis à une imposition combinée de 47,2 % (30 % + 17,2 %), ce qui freine la croissance du capital dès le départ.

• SCPI via assurance-vie :

• Avant 8 ans : L'imposition est réduite à 30 % au total (12,8 % flat tax + 17,2 % de prélèvements sociaux), permettant une meilleure performance relative.
• Après 8 ans : L'imposition diminue encore (7,5 % + 17,2 %), ce qui accélère la croissance du capital.

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Ainsi, le manque à gagner au bout de 20 ans, dû au régime fiscal plus lourd de la SCPI détenue en direct, est de 3 678,28 € par rapport à une SCPI détenue via une assurance-vie (soit 36 % du capital initialement investi).

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Remarque : Nous ne tenons pas compte de l’abattement après 8 ans qui rendrait le résultat non imposable en assurance-vie. Dans les faits, l’avantage fiscal est encore plus important.

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L'inconvénient de l'immobilier en assurance-vie : les frais

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Malgré les nombreux avantages fiscaux et pratiques qu’offre l’immobilier en assurance-vie, il est essentiel de considérer les frais associés à ce type d’investissement. Ces frais peuvent réduire significativement les performances nettes, surtout si l’assurance-vie n’est pas compétitive.

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Lorsque les SCPI sont intégrées dans une assurance-vie, une surcouche de frais propre au contrat s’ajoute. Ils vont dépendre de votre contrat d’assurance-vie, il s’agira principalement : 

• Frais de gestion annuels : Varient entre 0,5 % et 2 % selon les contrats.
• Frais de versement : Pratiqués par les assurances-vie traditionnelles peu compétitives, cela peut aller de 1 et 4 % du montant du versement. À noter que choisir un support immobilier peut augmenter les frais sur versement.
• Frais d’arbitrage : Encore pratiqués par certaines assurances-vie, ces frais s’appliquent lorsque vous changez de support d’investissement pour un autre.

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En bref, ces frais peuvent véritablement nuire à la performance de votre épargne. Par exemple, si vous investissez dans une SCPI proposant un rendement net de 5 % / an avec une assurance-vie pratiquant des frais de gestion de 2 % (hors support, ce qui est relativement élevé), le rendement net de votre SCPI avant impôt est de 3 %.

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Il est donc impératif de choisir une assurance-vie aux frais optimisés (comme celle de Goodvest) afin de maximiser les rendements de votre SCPI.

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Toutefois, pour vous rassurer :

• Si votre assurance-vie pratique des frais de gestion compétitifs (inférieurs à 2 % par an), les avantages fiscaux associés à l’assurance-vie compenseront largement ce surcoût (notamment le fait qu’aucune imposition n’est due en l’absence de retrait).
• Cependant, avec des frais supérieurs à 2 %, les avantages fiscaux pourraient ne pas suffire à absorber l’impact de cette double imposition des frais. À long terme, cela peut rendre l’investissement moins performant que la détention directe.

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Lire aussi : Découvrez nos tarifs !

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L’assurance-vie de Goodvest permet-elle d’investir dans l’immobilier ?

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L’assurance-vie Goodvest est dédiée à l’investissement responsable, faisant la part belle aux énergies renouvelables et aux secteurs en lien avec le développement humain tels que la santé ou l’accès à l’eau. Le but de notre assurance-vie est de vous proposer des rendements compétitifs tout en alignant vos valeurs avec vos investissements.

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Or, l’immobilier est un secteur clé de la transition écologique qui peut combiner source de profit via les économies d’énergies et réduction de l'empreinte carbone de l’exploitation de bâtiments.

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Dans cette optique, nous proposons désormais des supports immobiliers responsables directement dans votre assurance-vie Goodvest ! Une occasion unique pour combiner économie d’impôt, rentabilité de l’immobilier durable et réduction de l’empreinte carbone des bâtiments ! 

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